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Sachverständigenbüro von A-Z - Wir informieren

Der Bereich des Sachverständigen ist komplex und voller Fachtermini. Selbst Profis verstehen teilweise nicht alles so richtig - Wir klären auf und zwar von A-Z. Hier geht es weiter mit H-Z


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Hausschwamm

Stellt einen Pilzbefall des Gebäudes dar. Er bevorzugt vorwiegend Nadelhölzer. Zu seiner Entstehung braucht er ein gewisses Maß an Feuchtigkeit (Baufolgeschaden). Die Pilzmyzele bleiben auch bei Austrocknung länger lebensfähig und können bei entsprechender Feuchtigkeit wieder aktiv werden. Er durchwächst Mauerwerk und kann auch in Nachbargebäude einwandern. Bedingt durch die Überlebenseigenschaft der Myzelstränge und Sporen des Pilzes ist daher eine vollständige und sorgfältige Beseitigung des Hausschwammes erforderlich. Auch nach einer restlosen Beseitigung und Sanierung des Gebäudes ist ein merkantiler Minderwert in Erwägung zu ziehen.


Haftung

Bei Personenschäden aufgrund herunterfallender Dachziegel bei einem Sturm, gilt Folgendes: Den Gründstückseigentümer trifft die so genannte Verkehrssicherungspflicht: Er muss den baulichen und technischen Zustand seines Gebäudes regelmäßig überprüfen. Schadensersatz erhalten Geschädigte nur, wenn der Eigentümer die Kontrolle unterlassen hat und dies für das Ablösung von Gebäudeteilen (z. B. Dachziegel) die Ursache war.

Allerdings muss der Geschädigte beweisen, dass das Dach fehlerhaft bzw. mangelhaft unterhalten war. Bei gewöhnlichen Witterungseinflüssen wird die Beweislast zugunsten des Geschädigten ausgelegt: Hier spricht der erste Anschein für die Mangelhaftigkeit des Gebäudes bzw. für die Verletzung der Unterhaltungspflicht.

Anders bei außergewöhnlichen Naturereignissen wie etwa schweren Unwettern und Stürmen. In solchen Fällen ist davon auszugehen, dass auch bei Beachtung aller Vorsichtmaßnahmen ein Schaden eintreten kann, beispielsweise durch herabstürzende Dachziegel. Im Ergebnis trifft den Grundstückseigentümer somit in diesen Fällen häufig keine Ersatzpflicht.

Auch Eigentümer eines Grundstückes mit Bäumen treffen Verkehrssicherungspflichten. Hier gilt: Grundstückseigentümer müssen ihre Bäume regelmäßig beobachten und kontrollieren (z. B. auf Krankheiten) - das gilt insbesondere für grenznahe Bäume. Kommt der Baumeigentümer seinen Kontrollpflichten nach, haftet er grundsätzlich nicht für Schäden, die bei einem ungewöhnlich heftigen Unwetter oder Sturm entstehen.


Abstandsflächen

Flächen zwischen oder vor Gebäuden, die nicht überbaut werden dürfen. Abstandsflächen von mehreren Gebäuden dürfen sich nicht überlagern und müssen jeweils auf dem zugehörigen Grundstück liegen. In der Regel bemessen sich die Abstandsflächen nach der Gebäudehöhe und –breite. Die Vorschriften für Abstandsflächen finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen. Abweichungen können nur in Bebauungsplänen getroffen werden.


Abzinsungsfaktor

Mit dem Abzinsungsfaktor lässt sich der heutige Barwert eines zukünftigen Ertrages oder Kapitals errechnen. Er ist finanzmathematisch betrachtet der Kehrwert des Aufzinsungsfaktors.


Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung wird immer zusätzlich fällig! Grundlage für jede Heizkostenabrechnung ist die seit 1981 geltende Heizkostenverordnung.

Hierbei müssen die Gesamtkosten der Heizung stets verbrauchsabhängig berechnet werden, und zwar für jede Wohnung einzeln.

Die Übernahme der Heizkosten durch den Mieter muss also – anders als die anderen Mietnebenkosten – nicht extra vereinbart werden.


HOAI

Verordnungswerk für Architekten und Ingenieure. Festgelegt ist dort die Berechnung von Honoraren für Architekten- und Ingenieurleistungen. Es handelt sich um ein Verordnungswerk, in der die Berechnung von Honoraren für zahlreiche Architekten- und Ingenieurleistungen festgelegt ist (Preisspannen, Mindest- und Höchstsätze).


Hotelimmobilienbewertung

Allgemeines

Grundsätzlich können für die Ermittlung des Verkehrswerts von Hotels und Gaststätten die klassi-schen Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) in Betracht kommen. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens scheitert jedoch wegen der unterschiedlichen Beschaffenheit von Hotels in aller Regel an geeigneten Vergleichspreisen. Der Sachwert kann zwar ermittelt werden, jedoch sind die aufgebrachten Kosten für einen Investor nur von nachrangiger Bedeutung. Hotelobjekte sind reine Renditegrundstücke, deren Verkehrswerte sich vornehmlich durch ihre Renditefähigkeit ergeben. Entscheidend ist der Ertragswert, der i. d. R. auf den Gewinn- und Verlustrech-nungen der letzten Jahre sowie einer Einschätzung der künftigen Leistungsfähigkeit beruht.

Pachtwertverfahren

Zur Wertermittlung eines Hotelgrundstücks wird üblicherweise das Pachtwertverfahren angewendet. Es gleicht im Prinzip dem Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV, wobei der Grundstücksreinertrag aber nicht aus den üblichen Mieten, sondern aus dem nachhaltig erzielbaren Pachtertrag des Eigentümers gebildet wird.

Bei bestehenden Objekten können meistens die Umsatzzahlen aus den vergangenen drei Jahren vergleichend mit herangezogen werden. Die mitgeteilten Umsatzzahlen sind jedoch zunächst auf Angemessenheit hin zu überprüfen. Grundsätzlich wird dabei vorausgesetzt, dass der Eigentümer des Hotelgrundstücks seinen Betrieb verpachtet. Als Jahresnettokaltmiete wird dann die Pacht angesetzt, die ein Betreiber des Hotels (Pächter) üblicherweise dem Eigentümer (Verpächter) zahlt. Diese Verfahrensweise ist auch bei eigengenutzten Hotels anzuwenden, also in den Fällen, in denen Betreiber und Eigentümer eine Person ist.

Ausgehend von durchschnittlichen, dauerhaft erzielbaren Umsätzen (ohne MWSt. und Kurtaxe) ergibt sich die Hotelpacht inkl. Inventaranteil im Allgemeinen aus folgenden Prozentsätzen in den Teilbereichen.


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Immission

Störende Einwirkung auf ein Grundstück oder Gebäude, die unterschiedliche Ursachen haben können. Die häufigsten Ursachen sind Lärm und Geruchsbelästigungen, es kann sich aber auch um Strahlungen oder Magnetfeldeinwirkungen handeln (Mobilfunk).


Bauerwartungsland

Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine Entwicklung dieses Gebietes gründen. (§5 ImmoWertV)


Immobilienfonds

Gemeinschaftliche Kapitalanlage in Liegenschaften nach Anteilsscheinen, die von einem Fondsmanagement nach dem Grundsatz der Risikoverteilung auf Rechnung verschiedener Anleger verwaltet wird. Bei den „geschlossenen“ Immobilienfonds ist die Zahl der Anteilseigner begrenzt, bei den „offenen“ jedoch nicht.


Industriegebiet

Die Definition des Industriegebietes findet sich in der Baunutzungsverordnung (§ 9 BauNVO). Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.

Zulässig sind

  1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
  2. Tankstellen.

Ausnahmsweise können zugelassen werden

  1. Wohnungen für Aufsicht- und Bereitschaftspersonal sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
  2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitsschädliche und sportliche Zwecke.

Infrastruktur

Unter Infrastruktur im bau- und planungsrechtlichen Sinn versteht man alle Einrichtungen, die der Versorgung und Funktion eines Gebietes, einer Stadt oder Stadtteiles dienen. Hierzu zählt man insbesondere die Erschließung mit privaten und öffentlichen Verkehrsmitteln, Einrichtungen der Daseinsvorsorge, Schulen, Einrichtungen für Kultur und Naherholung. Die Quantität und Qualität der Einrichtungen und ihre Verfügbarkeit sind u.a. bestimmend für die Lagequalität einer Immobilie.


Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten sind Kosten, die im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung infolge Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zu Grunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlagen während ihrer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer marktüblich aufgewendet werden müssen. Die Instandhaltungskosten umfassen sowohl die für die laufende Unterhaltung als auch die für die Erneuerung einzelner baulicher Teile aufzuwendenden Kosten.

Zur Instandhaltung gehören grundsätzlich auch die Schönheitsreparaturen. Sie sind jedoch nur dann anzusetzen, wenn sie vom Eigentümer zu tragen sind. Nicht zu den Instandhaltungskosten zählen Modernisierungskosten und solche Kosten, die z.B. auf Grund unterlassener Instandhaltung erforderlich sind.


Instandsetzung

Austausch von nicht mehr funktionsfähigen Bauteilen, z.B. Erneuerung von Türen oder Fenstern, jedoch ohne werterhöhende Maßnahmen.


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Kataster

Ein amtliches Register, indem sämtliche Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte für einen bestimmten Bezirk nachgewiesen sind. Angaben über Wirtschaftsart, Lage, Größe und Grundstücksangaben (Gemarkung, Flur, Flurstück).


Kaufvertrag

Bei Immobiliengeschäften ist der Kaufvertrag von einem Notar zu beurkunden. Private Vereinbarungen/Verträge, die nicht beurkundet werden, sind daher nicht wirksam. In dem Vertrag müssen bestimmte Merkmale enthalten sein: Grundstück, Objektart, gegebenenfalls Miteigentumsanteile, Kaufpreis, sowie die Zahlungsmodalitäten.


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Lageplan

Kartografische Darstellung der Lage eines Objektes und meist auch angrenzender Grundstücke/Bebauung unter Angabe der Himmelsrichtungen. Lagepläne werden in der Regel auf Grundlage des Liegenschaftskatasters von den Vermessungsämtern erstellt und können dort gegen Gebühr bezogen werden.


Liquidationswert

Der Liquidationswert wird nach § 16 Abs. 3 ImmoWertV berechnet.

Das Liquidationsverfahren stellt eine Sonderform des Ertragswertverfahrens dar. Es wird angewendet, wenn die nachhaltig erzielbaren Reinerträge die angemessene Verzinsung des Bodenwerts nicht mehr übersteigen. Es liegt dann eine Unwirtschaftlichkeit der Immobilie mit der jetzigen Bebauung vor. Die wirtschaftliche Bodennutzung kann in der Regel nur durch Abbruch des vorhandenen Gebäudes und Neubebauung erreicht werden.

Bei dem Liquidationsverfahren wird der Reinertrag mit dem Rentenbarwertfaktor multipliziert (Barwert der Erträge). Der Bodenwert wird über den noch anzunehmenden Bewirtschaftungszeitraum abgezinst. Abgezinster Bodenwert und Rentenbarwert ergeben den Liquidationswert, gemindert um die Freilegungskosten (Abbruchkosten sowie sonstige Kosten für die Freilegung).


Liegenschafstzinssatz

Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er wird von den Gutachterausschüssen auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise von für die jeweilige Nutzungsart typischen gleichartig bebauten und genutzten Grundstücken und den ihnen entsprechenden Reinerträgen unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ermittelt. Der Liegenschaftszinssatz ist in hohem Maße orts- und objektabhängig und spiegelt das Marktverhalten wieder.


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Maklermethode

Überschlägige Ermittlung eines Kaufpreises eines Objektes mit Hilfe eines Vervielfältigers, mit dem der Rohertrag eines Objektes multipliziert wird. Die sehr einfache Methode setzt mit der Wahl des Vervielfältigers eine hohe Erfahrung und gute Kenntnis des Immobilienmarktes voraus, da mit dem Vervielfältiger alle den Wert des Objektes beeinflussende Faktoren berücksichtigt werden müssen.


Marktanpassung

Bei der Bewertung von Immobilien werden zumeist Methoden angewendet, die auf mathematischen Ableitungen beruhen. Es sind dies vor allem das Sachwert- und Ertragswertverfahren. Die daraus resultierenden Ergebnisse müssen nicht unmittelbar den Verkehrswert darstellen, auch wenn bei der Wahl der Parameter Markteinflüsse bereits berücksichtigt wurden. Insbesondere beim Sachwert sind daher oft Marktanpassungen erforderlich, um zu dem der jeweiligen Marktsituation angemessenen Verkehrswert zu gelangen. Für diese Marktanpassungen werden vereinzelt von Gutachterauschüssen Faktoren abgeleitet, jedoch liegt deren Anwendung jeweils im sachverständigen Ermessen des Gutachters.


Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Geschossflächenzahl, bei gewerblichen Grundstücken auch durch die Baumassenzahl wiedergegeben. Eine weitere Bezugsgröße ist die Grundflächenzahl. Für die Bewertung eines Grundstückes ist die Geschossflächenzahl von Bedeutung. Der Zahl errechnet sich aus der auf dem Grundstück vorhandenen oder zulässigen Geschossfläche, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Sie ist somit eine Verhältniszahl, die Auskunft gibt über die bauliche Nutzung des Grundstückes, Beispiel: Bebauung vorhanden mit einer Geschossfläche von 450 m² bei einer Grundstücksgröße von 700 m² = 450 : 750 ergibt eine GFZ von 0,60. Je größer die GFZ, desto höher ist im Allgemeinen der Bodenwert des Grundstücke.


Mehrspänner

Begriff, der im Wohnungsbau Verwendung findet. Er bezeichnet die Anzahl der Wohneinheiten, die jeweils an ein gemeinsames Treppenhaus je Geschoss angeschlossen sind. Man unterscheidet Ein-, Zwei-, Dreispänner oder Mehrspänner. Am häufigsten anzutreffen sind Zwei- oder Dreispänner, da dies die wirtschaftlichste Bauweise ist. Bei der Ermittlung der Normalherstellungskosten (NHK) wird dies durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt.


Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis ist das Risiko einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Zahlungsrückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand entsteht. Es umfasst auch die durch uneinbringliche Zahlungsrückstände oder bei vorübergehendem Leerstand anfallenden, vom Eigentümer zusätzlich zu tragenden Bewirtschaftungskosten sowie die Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung. Dauerhafter, struktureller Leerstand gehört nicht zum Mietausfallwagnis.


Mietminderung

Während früher davon ausgegangen wurde, dass die Minderung der Miete nur hinsichtlich der „Kaltmiete“ zulässig sei, hat der BGH diesen Ansatz sowohl für die Wohnraummiete als auch für die Geschäftsraummiete verworfen, weil die Minderung auch hinsichtlich der Betriebskosten nicht ohne Auswirkung sei.

Beide Senate des BGH gehen davon aus, dass das Gesetz nur eine einheitliche Miete kennt, eine Zerlegung in Einzelleistungen kommt nicht in Betracht.

Hierfür spricht folgendes Beispiel: Das Mietobjekt ist vollständig unbrauchbar, die Miete folglich um 100% gemindert; Betriebskosten können jetzt nicht in vollem Umfang zu entrichten sein.

Ob diese Betrachtungsweise zugleich Auswirkung auf den Räumungsstreitwert und die Pfändung von Mietansprüchen – dann inklusive Betriebskosten – hat, bleibt abzuwarten.


Miteigentum

Bei dieser Form des Eigentums steht jedem Eigentümer ein bestimmter Anteil an der Sache zu. Der Miteigentumsanteil wird grundsätzlich in Bruchteilen (z.B. 100stel / 1.000stel. usw.) ausgedrückt, wobei die Größe der Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung bestimmt und im Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist.


Erschließungsbeiträge

Diese Beiträge werden von der Gemeinde erhoben, um den finanziellen Aufwand für ein zu bebauendes oder umzuplanendes Gebiete zu decken (öffentliche Straßen/Wege, Grünflächen sowie Versorgungsleitungen Elektrizität, Gas, Wasser/Abwasser).

Die Höhe der Erschließungsbeiträge werden von der Gemeinde durch Satzung bestimmt, und muss vom jeweiligen Grundstückseigentümer entrichtet werden. Rechtsansprüche des Eigentümers auf Erschließung eines bestimmten Grundstückes bestehen jedoch nicht.


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Nebenkosten

Zu den abrechnungsfähigen Nebenkosten gehören grundsätzlich:

  • Grundsteuer
  • Wasser
  • Heizungs- und Warmwasserkosten
  • Kosten für den Aufzug
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Entwässerung
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Gartenpflege
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Hauswart
  • Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz
  • maschinelle Wascheinrichtungen
  • Hausreinigung
  • Ungezieferbekämpfung und sonstige Betriebskosten

Folgende Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter abwälzen:

  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Erbbauzinsen
  • Haus- und Mietrechtsschutz
  • Kosten einer Reparaturversicherung
  • Kosten der Wach- und Schließgesellschaft
  • Bankgebühren
  • Gastankmiete
  • Dachrinnenreinigung

Nebenkostenbrechung

Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform muss der Vermieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Abrechnung dem Mieter vorlegen. Ist also Abrechnungszeitraum der 01.01. bis zum 31.12., so muss die Abrechnung dem Mieter spätestens am 31.12. des Folgejahres zugehen. Versäumt der Vermieter diese Frist, ist er grundsätzlich mit Nachzahlungsforderungen ausgeschlossen. Als Ausnahme gilt, dass er diese Verspätung nicht verschuldet hat. Für Nachlässigkeiten der Abrechnungsfirma oder Hausverwaltung muss er aber gerade stehen.

Die genannte Abrechnungsfrist gilt aber nur für Nachforderungen des Vermieters, nicht für Rückzahlungsansprüche des Mieters. Dieser kann auch nach Ablauf der 12 Monate noch die Erstellung einer Abrechnung verlangen, wenn er meint, diese werde ein Guthaben ausweisen.

Die Abrechnung des Vermieters muss gewissen formalen Anforderungen genügen, insbesondere für den Mieter verständlich und nachvollziehbar sein. Sie muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten, übersichtlich gegliedert sein und auch für einen Durchschnittsmieter verständlich sein.

Folgende Mindestangaben müssen enthalten sein:

  • Angabe des Abrechnungszeitraums
  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Verteilungsschlüssel
  • Berechnung des Kostenanteils des einzelnen Mieters
  • Verrechnung der Kosten mit den Vorauszahlungen

Nettokaltmiete

Mietzins ohne umlagefähige Betriebskosten, diese werden gesondert abgerechnet und sind zusätzlich zum Mietzins zu entrichten. Der Mieter kann eine Abrechnung der Betriebskosten verlangen.


Notargebühren

Die Notargebühren richten sich nach dem Kaufpreis des jeweiligen Kaufobjektes und werden anhand den entsprechenden gesetzlichen Tabellen ermittelt. Bei der Eintragung eines Grundpfandrechtes wird der Sicherungswert zu Grunde gelegt.


Nutzfläche

Unter Nutzflächen versteht man alle gewerblich genutzten Flächen wie Büro- und Geschäftsräume, Lager- und Produktionsflächen u. a. sowie Flächen, die nicht zu Wohnflächen gehören, jedoch wohnbezogen sein können, wie Kellerflächen u. a.

Die Berechnung von Nutzflächen kann nach DIN 277 oder nach der Richtlinie zur Bewertung der Mietfläche für Büroraum (MF-B-Richtlinie) vorgenommen werden.

Beiden Vorschriften ist die Unterscheidung in Haupt- und Nebennutzflächen gemein. Wegen den Abweichungen in der Flächensystematik ist jeweils anzugeben, nach welcher Vorschrift die Flächenberechnung durchgeführt wurde. Die Flächenberechnung und ihre Zusammenstellung wie Hauptnutzfläche, Nebenflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen ist Grundlage für die im Mietvertrag festgelegte Mietfläche.


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Realwert

Ältere, heute nicht mehr gebräuchliche Bezeichnung für den Sachwert. Der Sachwert setzt sich nach ImmoWertV zusammen aus dem Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Bei der Ermittlung des Wertes der baulichen Anlagen ( bzw. Realwertes) sind Wertminderungen wegen Alter und sonstiger Wertminderungen zu berücksichtigen ( z.B. wirtschaftliche Wertminderung).


Residualwert

Der Residualwert stellt einen Wert für den Grund und Boden dar, der – ausgehend von einem vorab ermittelten Verkehrswert nach Fertigstellung der Bebauung (Endwert) – nach Abzug sämtlicher Aufwendungen verbleibt. Der Endwert wird zumeist im Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt und gibt den erzielbaren Verkaufserlös an. Die abzuziehenden Aufwendungen beinhalten die Herstellungskosten, Planungskosten, Finanzierungskosten für die Planungs- und Bauzeiten, Vertriebs- und Grunderwerbsnebenkosten. Der verbleibende Wert wird als Residuum oder Residualwert bezeichnet und stellt den für den Investor / Bauträger höchstmöglichen Grundstückspreis (Anfangswert) dar. Wegen seiner Anfälligkeit ist das Verfahren zur Ableitung des Verkehrswertes nicht geeignet. 


Restaurierung

Wiederherstellung beschädigter, verwitterter oder verwaschener Bauteile insbesondere von dekorativem Charakter. Die Restaurierung kann ebenso die Fassade oder ein historisches Ziegeldach umfassen, wie die Wiederherstellung eines Portals oder ganz allgemein die Instandsetzung antiker Bodenbeläge, Decken- oder Wandverkleidungen usw.


Restnutzungsdauer

Verbleibende, anzunehmende Nutzungsdauer von baulichen Anlagen. Sie wird üblicherweise als rechnerischer Differenzwert von Gesamtnutzungsdauer und Alter des Gebäudes ermittelt. Bei älteren Gebäuden muss die Restnutzungsdauer meisten aufgrund des Bauzustandes und der wirtschaftlichen Verwendungsfähigkeit geschätzt werden. Die früher übliche angenommene Lebensdauer von 100 Jahren für Gebäude wird zunehmend nicht mehr angewendet, da wegen der veränderten Anforderungen an Grundrisse, Bauqualität und Ausstattung die Lebensdauer von Gebäuden zu verkürzen ist.


Rohertrag

Der Rohertrag stellt eine wichtige Größe im Ertragswertverfahren dar. Er umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Mit dem Rohertrag sind in der Regel auch die Werteinflüsse der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen erfasst. Beim periodischen Ertragswertverfahren umfasst der Rohertrag alle innerhalb des Betrachtungszeitraums mit hinreichender Sicherheit zu erwartenden tatsächlichen Erträge, die sich insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen ergeben.


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Sanierung

Umfassende Erneuerung eines Gebäudes, Beseitigung von Baumängeln und -schäden (Instandsetzung) bei gleichzeitiger Modernisierung, Verbesserung der Gebäudestruktur (Grundriss), Nutzungsqualität (Belichtung, Belüftung, Verbesserung der Wohnhygiene).


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Teilungsgrundstück

Aufteilung eines Grundstückes für die Bewertung in verschiedene Teile, wenn diese Teilflächen eine unterschiedliche Grundstücks- oder Nutzungsqualität aufweisen. Die Bewertung der Grundstücksteile erfolgt nach der ihrer Nutzung und Bebauung jeweils zutreffenden Bewertungsmethode. Typische Fälle sind gemischt genutzte Grundstücke (Wohnbau und Gewerbe), unbebaute Grundstücksflächen (brachliegend) und bebaute Teilgrundstücke oder Baulandflächen mit hohen Grünflächenanteilen.


Teilungserklärung

In der Teilungserklärung entsprechend des Wohnungseigentumgesetzes werden die Miteigentums- sowie die Sondereigentumsanteile an einer Eigentumsanlage in Bruchteilen zugeordnet und beschrieben.

Die Teilungserklärung muss gegenüber dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden. Voraussetzung für die Teilungserklärung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung.


U


Umlegung

Die Umlegung stellt eine Maßnahme zur Neuordnung der Grundstücksgrenzen eines Baugebietes dar, so dass die Bebauung entsprechend der städtebaulichen oder ortsplanerischen Vorstellungen durchgeführt werden kann. Grundlage einer Umlegung ist zumeist ein Bebauungsplan, es sind jedoch auch Umlegungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile möglich. Neben dem öffentlichen Umlegungsverfahren gem. Baugesetzbuch (BauGB) sind auch privatrechtliche Umlegungen möglich. Grundsatz bei einer Umlegung ist, dass alle beteiligten Grundeigentümer in gleicher Weise belastet oder begünstigt werden. Umlegungsvorteile werden abgeschöpft. Die Vorschriften für die Umlegung finden sich im Baugesetzbuch Vierter Teil. Bodenordnung (§§ 45 –84 BauGB).


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Vollgeschoss

Der Begriff des Vollgeschosses definiert sich nach den jeweiligen Landesbauordnungen, das heißt er kann von Bundesland zu Bundesland abweichen. Allgemein versteht man im baurechtlichen Sinn darunter Geschosse eines Bauwerkes, die für Aufenthaltsräume geeignet sind. Grundsätzlich müssen Vollgeschosse über eine bestimmte Raumhöhe verfügen, deren Deckenunterkante mit einer definierten Höhe über der Geländeoberfläche liegt. Die genauen Bestimmungen sind den jeweiligen Landesbauordnungen zu entnehmen oder können bei den Baubehörden erfragt werden.


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Wegerecht

Ein Wegerecht kann sowohl privatrechtlich als auch öffentlich-rechtlich begründet sein.

Das Wegerecht erlaubt die Nutzung der Fläche durch Gehen und Fahren ohne Einschränkungen. Ist die Nutzung auf Gehen und Fahren eingeschränkt, spricht man vom Fahrtrecht, ist nur ein Gehen möglich, liegt ein Gehrecht vor.

Das Wegerecht und seine Unterteilung in Geh- und Fahrtrecht ist im Grundbuch Abtl. II – Lasten und Beschränkungen – beim dienenden Grundstück eingetragen. Die genaue Beschreibung und der Umfang des Rechtes gehen aus dieser Eintragung zumeist nicht hervor. Für die Bewertung ist es daher zweckmäßig, die Grundakten mit einzusehen. Neben der genauen Lage und Abmessung der belasteten Fläche des dienenden Grundstückes ist der Eintragungsbewilligung auch zu entnehmen, ob es sich um ein unengeltliches Wegerecht handelt oder ob eine Wegerechtsrente zu entrichten ist.


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Zweckentfremdung

Durch Rechtsvorschriften können Städte und Gemeinden verfügen, dass Wohnraum nur mit einer speziellen Genehmigung zu anderen Zwecken als Wohnen genutzt werden darf. Der Zweckentfremdungsbegriff umfasst z.B. andauernden Leerstand einer Wohnung, Nutzung als Büro- oder Gewerbefläche, sowie den Abriss. Derartiges Vorgehen ohne explizite Genehmigung stellt daher eine Ordnungswidrigkeit dar.




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