Sachverständigenbüro von A-z


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Sachverständigenbüro Placzek

Georg-Kerschensteiner-Str. 36

81829 München

 

Tel: 089/95862184

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Sachverständigenbüro von A-Z - Wir informieren

Der Bereich des Sachverständigen ist komplex und voller Fachtermini. Selbst Profis verstehen teilweise nicht alles so richtig - Wir klären auf und zwar von A-Z.


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Hausschwamm

Stellt einen Pilzbefall des Gebäudes dar. Er bevorzugt vorwiegend Nadelhölzer. Zu seiner Entstehung braucht er ein gewisses Maß an Feuchtigkeit (Baufolgeschaden). Die Pilzmyzele bleiben auch bei Austrocknung länger lebensfähig und können bei entsprechender Feuchtigkeit wieder aktiv werden. Er durchwächst Mauerwerk und kann auch in Nachbargebäude einwandern. Bedingt durch die Überlebenseigenschaft der Myzelstränge und Sporen des Pilzes ist daher eine vollständige und sorgfältige Beseitigung des Hausschwammes erforderlich. Auch nach einer restlosen Beseitigung und Sanierung des Gebäudes ist ein merkantiler Minderwert in Erwägung zu ziehen.


Haftung bei Sturmschäden

Bei Personenschäden aufgrund herunterfallender Dachziegel bei einem Sturm, gilt Folgendes: Den Gründstückseigentümer trifft die so genannte Verkehrssicherungspflicht: Er muss den baulichen und technischen Zustand seines Gebäudes regelmäßig überprüfen. Schadensersatz erhalten Geschädigte nur, wenn der Eigentümer die Kontrolle unterlassen hat und dies für das Ablösung von Gebäudeteilen (z. B. Dachziegel) die Ursache war.

Allerdings muss der Geschädigte beweisen, dass das Dach fehlerhaft bzw. mangelhaft unterhalten war. Bei gewöhnlichen Witterungseinflüssen wird die Beweislast zugunsten des Geschädigten ausgelegt: Hier spricht der erste Anschein für die Mangelhaftigkeit des Gebäudes bzw. für die Verletzung der Unterhaltungspflicht.

Anders bei außergewöhnlichen Naturereignissen wie etwa schweren Unwettern und Stürmen. In solchen Fällen ist davon auszugehen, dass auch bei Beachtung aller Vorsichtmaßnahmen ein Schaden eintreten kann, beispielsweise durch herabstürzende Dachziegel. Im Ergebnis trifft den Grundstückseigentümer somit in diesen Fällen häufig keine Ersatzpflicht.

Auch Eigentümer eines Grundstückes mit Bäumen treffen Verkehrssicherungspflichten. Hier gilt: Grundstückseigentümer müssen ihre Bäume regelmäßig beobachten und kontrollieren (z. B. auf Krankheiten) - das gilt insbesondere für grenznahe Bäume. Kommt der Baumeigentümer seinen Kontrollpflichten nach, haftet er grundsätzlich nicht für Schäden, die bei einem ungewöhnlich heftigen Unwetter oder Sturm entstehen.


Heizkostenabrechnung

Die Heizkostenabrechnung wird immer zusätzlich fällig! Grundlage für jede Heizkostenabrechnung ist die seit 1981 geltende Heizkostenverordnung.

Hierbei müssen die Gesamtkosten der Heizung stets verbrauchsabhängig berechnet werden, und zwar für jede Wohnung einzeln.

Die Übernahme der Heizkosten durch den Mieter muss also – anders als die anderen Mietnebenkosten – nicht extra vereinbart werden.


Hotelimmobilienbewertung

Allgemeines

Grundsätzlich können für die Ermittlung des Verkehrswerts von Hotels und Gaststätten die klassi-schen Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) in Betracht kommen. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens scheitert jedoch wegen der unterschiedlichen Beschaffenheit von Hotels in aller Regel an geeigneten Vergleichspreisen. Der Sachwert kann zwar ermittelt werden, jedoch sind die aufgebrachten Kosten für einen Investor nur von nachrangiger Bedeutung. Hotelobjekte sind reine Renditegrundstücke, deren Verkehrswerte sich vornehmlich durch ihre Renditefähigkeit ergeben. Entscheidend ist der Ertragswert, der i. d. R. auf den Gewinn- und Verlustrech-nungen der letzten Jahre sowie einer Einschätzung der künftigen Leistungsfähigkeit beruht.

Pachtwertverfahren

Zur Wertermittlung eines Hotelgrundstücks wird üblicherweise das Pachtwertverfahren angewendet. Es gleicht im Prinzip dem Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV, wobei der Grundstücksreinertrag aber nicht aus den üblichen Mieten, sondern aus dem nachhaltig erzielbaren Pachtertrag des Eigentümers gebildet wird.

Bei bestehenden Objekten können meistens die Umsatzzahlen aus den vergangenen drei Jahren vergleichend mit herangezogen werden. Die mitgeteilten Umsatzzahlen sind jedoch zunächst auf Angemessenheit hin zu überprüfen. Grundsätzlich wird dabei vorausgesetzt, dass der Eigentümer des Hotelgrundstücks seinen Betrieb verpachtet. Als Jahresnettokaltmiete wird dann die Pacht angesetzt, die ein Betreiber des Hotels (Pächter) üblicherweise dem Eigentümer (Verpächter) zahlt. Diese Verfahrensweise ist auch bei eigengenutzten Hotels anzuwenden, also in den Fällen, in denen Betreiber und Eigentümer eine Person ist.





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