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Sachverständigenbüro von A-Z - Wir informieren

Der Bereich des Sachverständigen ist komplex und voller Fachtermini. Selbst Profis verstehen teilweise nicht alles so richtig - Wir klären auf und zwar von A-Z.


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Gemarkung

Sie stellen flächenbezogene Bezirke der Vermessungsämter dar. Die Gemarkungsgrenzen sind historisch gewachsen und vielfach topographisch oder siedlungsgeographisch bedingt. Die Gemarkungen werden unterteilt in Flure, die kleinste Einheit bilden Flurstücke. Grundstücke können aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Flurstücke werden auf Antrag oder von Amts wegen gebildet.


Gemeinbedarfsflächen

Sind öffentliche Flächen wie z.B. Verkehrsflächen, Grünanlagen(öffentliche), Rathaus, Feuerwehr, Polizei, die der Allgemeinheit auf Dauer dienen. Gemeinbedarfsflächen werden durch die Nutzung oder in Bebauungsplänen festgelegt ( § 4-7 BauNVO). Der Verkehrswert von Gemeinbedarfsflächen lässt sich nicht nach den herkömmlichen Verfahren bestimmen, da diese Flächen nicht am gewöhnlichen Grundstücksverkehr teilnehmen.


Geschossfläche

Die Geschossfläche (GF) berechnet sich nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen. (s.§ 20 BauNVO). Nicht hinzugerechnet werden üblicherweise Balkon und Terrassen sowie untergeordnete Bauteile und bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind. Was Vollgeschosse sind bestimmt sich nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften. In der Regel zählen zu Vollgeschossen alle oberirdischen Geschosse, die für den Aufenthalt (Wohnen/Arbeiten) von Personen geeignet sind. Unter bestimmten Voraussetzungen können Flächen in Kellergeschossen und Dachgeschossen zur Geschossfläche hinzugerechnet werden. ( s. hierzu Festsetzungen in Bebauungsplänen und jeweilige landesrechtliche Vorschriften). Auskünfte erteilen die jeweiligen Bauämter der Gemeinden oder Landkreise.

Abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen können bei der Grundstücksbewertung die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (die nicht als Vollgeschosse gelten), einschließlich der zu ihnen gehörenden Sanitär- und Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mit gerechnet werden, wenn sie entsprechend ausgebaut sind, der wirtschaftlichen Nutzung des Gebäudes dienen und nicht von untergeordneter Bedeutung sind.


Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist eine Verhältniszahl, die als Kennzahl für das Maß der baulichen Nutzung fungiert. (BauNVO §§ 17 und 20). Sie stellt das Verhältnis von Geschossfläche (GF) zu Grundstücksfläche dar. Je größer die GFZ, desto höher ist das Maß der baulichen Nutzung und somit der Wert des Grundstückes. Der Bodenwert wird daher zumeist in Abhängigkeit von der GFZ angegeben, für eine abweichende GFZ liegen Umrechnungsfaktoren vor. In ländlichen Gemeinden mit zumeist niedriger GFZ kann der Bodenwert unabhängig vom Maß der baulichen Nutzung sein.


Grundakte

Die Grundakten werden bei den Grundbuchämtern geführt, sie enthalten alle Urkunden, auf die sich die Eintragungen im jeweiligen Grundbuch begründen. Die Grundakten haben für die Dokumentation des Grundbuchinhaltes eine wichtige Bedeutung.


Grundbuch

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht) unterliegen dem Grundbuchzwang. Sie müssen im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Grundbuchamt ist das jeweilige Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist.

Rechtsgrundlage für das Grundbuch ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das Wohnungseigentumsgesetz, die Erbbaurechtsverordnung und die Grundbuchordnung. Sonderformen des Grundbuches sind das Wohnungseigentumsgrundbuch und das Erbbaurechtsgrundbuch.

Wer in das Grundbuch Einsicht nehmen will, muss ein berechtigtes Interesse darlegen (z. B. Käufer). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit.

Die zum Grundbuch eingereichten Urkunden und Verfügungen des Grundbuchamtes werden in Grundbuchakten zusammengefasst. Für jedes selbständige Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Die Benennung der Grundstücke erfolgt nach dem Liegenschaftskataster. Das Grundbuchblatt erhält eine eindeutige laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.

Die Grundbuchblätter sind wie folgt gegliedert:

  • Aufschrift
  • Bestandsverzeichnis
  • I. Abteilung: Eigentümer
  • II. Abteilung: Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks (Persönliche Dienstbarkeiten)
  • III. Abteilung: Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld)

Die Eintragungen im Grundbuch sind gemäß WertR bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. So ist gemäß Abschnitt 2.1 WertR 2006 die Größe der Grundstücksflächen dem Grundbuch oder den Unterlagen der Vermessungs- bzw. der Katasterämter zu entnehmen. Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind u. a. dem Grundbuch, dem Baulasten- und dem Denkmalschutzverzeichnis zu entnehmen. Gemäß Abschnitt 4.4.1 WertR 2006 sind Zahlungsverpflichtungen aus Abteilung III des Grundbuchs bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Gemäß Abschnitt 4.5.1 WertR 2006 sind bei der Wertermittlung Art und Umfang der Belastung eines Grundstücks aus den in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Grunddienstbarkeiten zu berücksichtigen.


Grunddienstbarkeit

Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) ist eine Sonderform der Dienstbarkeit, bei der ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet wird, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen darf, oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen, oder dass die Ausübung eines Rechtes ausgeschlossen ist, z.B. Gehrecht, Leitungsrecht, Bebauungsverbot.


Grundeigentum

§ 903 BGB

Stellt das Eigentum an einem Grundstück dar, beinhaltet den Luftraum darüber und den Erdraum darunter. Für das Grundeigentum bestehen zahlreiche Rechtsschranken (Planungsrecht, Baurecht, Emissionsrecht u.a.).


Grundstück

Allgemein wird darunter ein räumlich begrenzter Teil der Erdoberfläche verstanden; die Grundstücksgröße kann gebildet werden in grundbuchrechtlichem Sinn, als wirtschaftliche Einheit und im bau- und planungsrechtlichen Sinn. Der Begriff Grundstück ist weder im BGB noch in der GBO (Grundbuchordnung) definiert.


Grundstückswert

Der Wert des Grundstückes setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und des Bewuchses. Die Wertermittlung bebauter Grundstücke kann je nach Objektart nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren vorgenommen werden. Bei unbebauten Grundstücken entspricht der Grundstückswert dem Bodenwert. Der Bodenwert wird üblicherweise mit Hilfe des Vergleichswertverfahren ermittelt.





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