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81829 München

 

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Sachverständigenbüro von A-Z - Wir informieren

Der Bereich des Sachverständigen ist komplex und voller Fachtermini. Selbst Profis verstehen teilweise nicht alles so richtig - Wir klären auf und zwar von A-Z.


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Darlehen

Definiert in § 607 BGB als Hingabe von Geld oder anderen vertretbaren Sachen mit der Verpflichtung des Darlehennehmers, zu einem späteren Zeitpunkt Geld bzw. Sachen gleicher Art, Güte und Menge zurückzugeben.

Ein Darlehen ist somit ein schuldrechtlicher Vertrag, in dem dem Darlehensnehmer ein bestimmter Geldbetrag zur Verfügung gestellt wird.


Darlehenstilgung

Ein Darlehen ist ein schuldrechtlicher Vertrag, in dem dem Darlehensnehmer ein bestimmter Geldbetrag zur Verfügung gestellt wird.

Unter Tilgung versteht man im weitesten Sinne die Rückzahlung einer Schuld an einen Gläubiger.

Begleicht der Darlehensnehmer die Restschuld des Vertrages spricht man von Darlehenstilgung. Bei Tilgungen in Raten hat sich der Schuldner an einen vorab festgelegten Tilgungsplan zu halten.


DCF-Verfahren

Abkürzung für Discounted Cash Flow-Verfahren

Das Verfahren beruht auf abgezinsten Barwerten und ist finanzmathematisch dem Ertragswertverfahren nach ImmoWertV gleichzusetzen. In beiden Verfahren werden die zukünftigen Erträge auf den heutigen Stichtag abgezinst. Bei dem Verfahren nach ImmoWertV werden jedoch gleichbleibende Erträge angenommen, während bei dem DCF-Verfahren die Perioden einzeln betrachtet werden. Dabei werden Einnahmen und Ausgaben einschließlich Fehlbeträge / Investitionen gleichermaßen erfasst.

Der Zeitraum umfasst in der Regel 10 Jahre. Die restliche Nutzungsdauer wird dann im vereinfachten Ertragswertverfahren berechnet.

Das Verfahren wird ausschließlich bei Renditeobjekten angewendet. Der Kapitalwert der Investition ergibt sich durch Diskontierung der jährlichen Zahlungsströme (Cash Flow) bezogen auf den Stichtag der Bewertung und Abzug des Anfangskapitals.

Es erleichtert wegen seiner Transparenz die Beurteilung von Investments und ist daher vor allem für Investoren von Bedeutung.


Denkmalschutz

Der Eigentümer eines Gebäudes mit Denkmalschutz unterliegt besonderen Genehmigungsvorbehalten (Umbau, Nutzungsänderungen), sowie erhöhten Instandhaltungen, die sich aus der besonderen Bauweise aber auch aus der Verpflichtung zum Erhalt des Gebäudes ergeben. Neben den Nachteilen können sich jedoch auch Vorteile ergeben, wie zum Beispiel höhere bauliche Ausnutzung des Grundstücks.

Die Bewertung von Baudenkmälern erfolgt nach den gleichen Verfahren der ImmoWertV wie Sach- und Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren dürfte in der Regel nicht anwendbar sein, da wegen der Besonderheit des Objektes in der Regel keine geeigneten Vergleichsfälle zur Verfügung stehen dürften.

Bei der Bewertung sind die Vor- und Nachteile, die sich aus dem Denkmalschutz ergeben, gegeneinander abzuwägen. Den Besonderheiten wie Beibehaltung unwirtschaftlicher Grundrisse, Bauweise, übermäßiger Reparatur- und Instandhaltungsaufwand wird durch entsprechend erhöhten Ansatz bei den Herstellungskosten, Instandhaltung und Bewirtschaftungskosten Rechnung getragen.

Bei der Bewertung ist auch hier in der Regel von einem ungeminderten Bodenwert auszugehen. Denkmalschutzgebäude können oft nicht wirtschaftlich angemessen genutzt werden, der sonst übliche Abbruch und Ersatz durch einen Neubau scheidet aus. Da diese geringere Nutzung auf Dauer hinzunehmen ist, kann für die Bewertung die Einführung eines gedämpften Bodenwerts sinnvoll sein.

Für Baudenkmäler stehen u. U. Fördermittel zur Verfügung, die bei der Bewertung zu berücksichtigen sind.


Dienstbarkeit

Belastung eines Grundstückes zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes (§1018 ff. BGB). Dienstbarkeiten belasten das Grundstück hinsichtlich seiner Nutzungsrechte und werden in das Grundbuch Abteilung II eingetragen. Das Gesetz unterscheidet zwischen drei verschiedenen Formen:

  1. Grunddienstbarkeit
  2. beschränkt persönliche Dienstbarkeit
  3. Nießbrauch

Die Belastung kann zugunsten einer Parzelle oder einer bestimmten Person erfolgen.


Disagio

Unterschiedsbetrag zwischen dem Nennwert (Höhe) und der tatsächlichen Auszahlungssumme eines Darlehens. Das Disagio (Damnum) wird im Darlehensvertrag zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart. Es mindert die regelmäßig wiederkehrende Zinsbelastung, nicht jedoch den effektiven Jahreszins. Man spricht von einem im voraus gezahlten Zinsbetrag.





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