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Sachverständigenbüro von A-Z - Wir informieren

Der Bereich des Sachverständigen ist komplex und voller Fachtermini. Selbst Profis verstehen teilweise nicht alles so richtig - Wir klären auf und zwar von A-Z.


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Abbruchkosten

Aufzuwendende Kosten, um das Gebäude oder eine andere bauliche Anlage von dem Grundstück zu entfernen. Der Abbruch von Gebäuden ist insbesondere dann erforderlich, um ein Grundstück wirtschaftlicher auszunutzen. Abbruchkosten sind bei der Bewertung eines Grundstückes wertmindernd zu berücksichtigen.


Abrundungssatzung

Eine Abgrenzung zwischen dem (bebaubaren) Innenbereich (§34 BauGB) und dem Außenbereich (§ 35 BauGB) ist nicht immer eindeutig möglich. Durch eine Abrundungssatzung kann die Gemeinde Flächen des Außenbereichs in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen. Die Satzung bedarf der Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde. Eine geordnete bauliche Entwicklung muss dabei gewährleistet sein.


Abstandsflächen

Flächen zwischen oder vor Gebäuden, die nicht überbaut werden dürfen. Abstandsflächen von mehreren Gebäuden dürfen sich nicht überlagern und müssen jeweils auf dem zugehörigen Grundstück liegen. In der Regel bemessen sich die Abstandsflächen nach der Gebäudehöhe und –breite. Die Vorschriften für Abstandsflächen finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen. Abweichungen können nur in Bebauungsplänen getroffen werden.


Abzinsungsfaktor

Mit dem Abzinsungsfaktor lässt sich der heutige Barwert eines zukünftigen Ertrages oder Kapitals errechnen. Er ist finanzmathematisch betrachtet der Kehrwert des Aufzinsungsfaktors.


Agrarland

Flächen, die der landwirtschaftlichen Nutzung dienen. In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stellt Agrarland eine Gliederungsstufe der Grundstücksqualität dar (ImmoWertV §5).


Alterswertfaktor

Flächen, die der landwirtschaftlichen Nutzung dienen. In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stellt Agrarland eine Gliederungsstufe der Grundstücksqualität dar (ImmoWertV §5).


Altlasten

Unter dem Begriff werden stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert wurden (Altablagerungen) verstanden. Voraussetzung für die korrekte Anwendung des Begriffs Altlast im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes ist, dass durch die oben genannten Anwesen schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden. Die Definition beinhaltet zudem Grundstücke stillgelegter Anlagen, auf denen mit umweltgefährdeten Stoffen umgegangen wurde (Altstandorte). Wenn die Bausubstanz- oder Bodenverunreinigungen nicht gefährdend sind, dann liegt keine Altlast vor.


Annuität

Die Annuität bezeichnet eine regelmäßige, gleichbleibende Zahlung für einen Kredit. Sie besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Sie ist somit eine Zins- und Tilgungsrate, die jährlich auf ein Darlehen zu zahlen ist. Ihr Betrag ist über die gesamte Laufzeit konstant.

Durch die Tilgung verringert sich während der Laufzeit der Kreditbetrag und damit auch der zu zahlende Zins. Da es sich bei einer Annuität jedoch um eine gleichbleibende Zahlung handelt, steigt der Tilgungsanteil, wenn der Zinsanteil sinkt.


Anschaffungskosten

Summe aller Ausgaben und steuerlicher Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen. Die Anschaffungskosten beim Kauf einer Immobilie beinhalten beispielsweise den Kaufpreis, Maklerprovision, Schätzkosten, Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Gebühren des Grundbuchamtes und Bearbeitungskosten. Zu den Anschaffungskosten gehören auch eventuell anfallende Abbruchkosten.


Auflassung

Der Käufer und der Verkäufer einigen sich, dass das Eigentum des Grundstückes auf den Erwerber übergehen soll. Voraussetzung ist die Einigungserklärung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien. Diese Erklärung muss vor dem Notar abgegeben werden.


Auflassungsvormerkung

Dadurch wird der Anspruch auf Übertragung des Eigentums gesichert. Die Auflassungsvormerkung muss in das Grundbuch Abteilung II eingetragen werden, um den Käufer/Erwerber des Grundstückes vor Beeinträchtigungen zu schützen. Wird über das Grundstück verfügt, so sind diese Beeinträchtigungen oder Verfügungen nicht wirksam.


Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist die Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Festgelegt werden hier die zeichnerische Lage und Größe der einzelnen Positionen (z.B. Gewerbe-, Wohn- und Kellerräume sowie z.B. Garagen), sowie die Zuordnung der Räume zu Gemeinschafts- oder Sondereigentum. Der Aufteilungsplan ist Grundlage für die Teilungserklärung und Bestandteil des Kaufvertrages.


Außenbereich

Die Definition des Außenbereiches ergibt sich aus den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB).

Außenbereichsflächen liegen außerhalb der im Zusammenhang bebauter Ortsteile und außerhalb von Bebauungsplänen (§§ 34 und 35 BauGB). Die Anforderungen an die Bebaubarkeit von Außenbereichsflächen sind erheblich erhöht. Bauvorhaben sind nur zulässig, wenn keine öffentlichen Belange entgegenstehen und eine ausreichende Erschließung gesichert ist. Die zulässigen Bauvorhaben sind in § 35 BauGB aufgelistet, die Aufzählung ist jedoch nicht abschließend (§35 Abs. 2 BauGB).

Außenbereichsflächen können auch innerhalb von besiedelten Ortsgebieten liegen, wenn der Zusammenhang mit besiedelten Flächen unterbrochen ist. Zur Arrondierung von Ortsteilen und Splittersiedlungen kann die Gemeinde mit einer Satzung eine Abgrenzung zu Außenbereichsflächen vornehmen.


ARR

Beherbergungsumsatz pro Zimmer. Die ARR ist der internationale Vergleichsmaßstab für den tatsächlich durchschnittlich erzielten Zimmerpreis exklusive Mehrwertsteuer und Frühstücksumsätze. Den einzelnen Zielgruppen gewährte Nachlässe werden bei der ARR berücksichtigt.


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Barwert

Der Barwert stellt den abgezinsten Betrag einer zu einem späteren Zeitpunkt zu erbringenden einmaligen Zahlung (Kapitalendwert) oder der Summe von mehreren zukünftig noch zu erbringenden Zahlungen dar (Rentenbarwert). Der Barwert des Kapitals ist somit der über einen bestimmten Zeitraum abgezinste Endwert des Kapitals. Der Barwert einer Rente stellt die Summe der abgezinsten periodischen Teilzahlungen über einen bestimmten Zeitraum dar. Für die Berechnung des Kapitalbarwertes stehen Abzinsungsfaktoren zur Verfügung, für die Rentenberechnung Barwertfaktoren. Der Vervielfältiger, der im Ertragswertverfahren Anwendung findet, stellt einen Barwertfaktor dar. Für die Anwendung des Barwertfaktors sind gleichbleibende Erträge anzunehmen.


Bauerwartungsland

Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine Entwicklung dieses Gebietes gründen. (§5 ImmoWertV)


Baulast

Eine Baulast ist im deutschen Recht eine freiwillig übernommene, öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Durch Erklärung können Grundstückseigentümer Verpflichtungen zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen auf ihren jeweiligen Grundstücken für sich und ihre Rechtsnachfolger übernehmen. Die Baulast wird auf der Grundlage der jeweiligen Landesbauordnungen geregelt.

Eine Baulast kann im Baugenehmigungsverfahren notwendig werden, wenn die Genehmigungsvoraussetzungen vom Bauherrn nicht auf dem Baugrundstück nachgewiesen werden können und auch eine Befreiung oder Ausnahme ausscheidet. Die Baulast wird in das bei den Baugenehmigungsbehörden geführte Baulastenverzeichnis eingetragen. Das Grundbuch wird davon nicht berührt.

Die Bundesländer Bayern und Brandenburg kennen das Instrument der Baulast nicht. Dort erfolgen rechtliche Sicherungen und Verpflichtungen mit dem Instrument der Dienstbarkeit. In Sachsen sind sowohl Baulasten als auch Dienstbarkeiten möglich, um sich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu verpflichten.


Bauleitplan

Ziele und Aufgaben der Bauleitplanung sind im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Aufgabe der Bauleitplanung ist es , die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan ( verbindlicher Bauleitplan). Die Bauleitpläne sind von den Gemeinden aufzustellen.


Bebauungsplan

Der Bebauungsplan enthält rechtsverbindliche Festsetzungen und wird als Satzung beschlossen. Er regelt die bauliche und sonstige Nutzung eines Grundstückes oder eines Gebietes. Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründe eine Reihe von Festsetzungen getroffen werden, die unter §9 BauGB aufgeführt sind. Wesentlichste Festsetzungen sind Art und Maß der Nutzung, die Bauweise, die überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche und die Verkehrsflächen.


Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze stellt für das Kreditinstitut das Limit, bis zu welchem eine Immobilie einschließlich vorrangiger oder gleichrangiger Belastungen -ohne zusätzliche Sicherheiten- beliehen werden kann. Ermittelt wird die Beleihungsgrenze durch Abschläge des Beleihungswertes (abzustellen auf die Art des Objektes und der Laufzeit des Kredites). Die Beleihungsgrenze für die 1. Hypothek beträgt 60% des Beleihungswertes. Die Grenzen sind im Hypothekenbankgesetz (HypBG) vorgeschrieben.


Beleihungswert

Der Beleihungswert ist ein nur in Deutschland üblicher Begriff, der den Wert einer Immobilie aus der Sicht eines Kreditinstitutes wiedergibt. Nach der Definition des Pfandbriefgesetzes (PfandBG), gültig seit dem 19.7.2005 darf der „Beleihungswert den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkanntem Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.“


Bodenwert

Wert des Bodens ohne Bewuchs und Bebauung; Bezugseinheit üblicherweise pro m²

Bei Grundstücken mit mehreren Gebäuden unterschiedlicher Restnutzungsdauer, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, sowie bei Gebäuden mit Bauteilen, die eine deutlich voneinander abweichende Restnutzungsdauer aufweisen, bestimmt sich die maßgebliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer nicht zwingend nach dem Gebäude mit der kürzesten Restnutzungsdauer. Sie ist nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten unter Einbeziehung der Möglichkeit der Modernisierung wirtschaftlich verbrauchter Gebäude und Bauteile zu bestimmen.


Bruttokaltmiete

Mietzins einschließlich sämtlicher umlagefähiger Betriebskosten, jedoch ohne Heizkosten. Bei älteren Mietverträgen sind oft nur Teile der Betriebskosten durch eine Pauschale abgegolten und werden nicht umgelegt, so dass im Ergebnis der Vermieter einen Teil der Betriebskosten zu tragen hat.


Bundesbodenschutzgesetz

Gesetz zum Schutz vor schädlicher Bodenveränderung und zur Sanierung von Altlasten. Es enthält u.a. Begriffsdefinitionen wie Bodenveränderungen, Verdachtsflächen und Altlasten. Auf der Grundlage des Bundesbodenschutzgesetzes wurde die Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung erlassen. Diese regelt im Detail die methodische Vorgehensweise bei der Bearbeitung von Altlasten und Verdachtsflächen und enthält die zur Bewertung erforderlichen Prüfmaßnahmen und Vorsorgewerte.


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Cash-Flow

Verfahren zur Bilanzanalyse. Überschuss der Einzahlungen gegenüber Auszahlungen innerhalb eines Zeitraumes ( z.B. 10 Jahre). Bezogen auf Immobiliengeschäfte also die Differenz aus Einnahmen eines Objektes (z.B. Mieten, Pachten, Verkaufserlös) im Vergleich zu den Ausgaben (z.B. Anschaffungskosten, Grunderwerbsnebenkosten, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten).


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Darlehen

Definiert in § 607 BGB als Hingabe von Geld oder anderen vertretbaren Sachen mit der Verpflichtung des Darlehennehmers, zu einem späteren Zeitpunkt Geld bzw. Sachen gleicher Art, Güte und Menge zurückzugeben.

Ein Darlehen ist somit ein schuldrechtlicher Vertrag, in dem dem Darlehensnehmer ein bestimmter Geldbetrag zur Verfügung gestellt wird.


Darlehenstilgung

Ein Darlehen ist ein schuldrechtlicher Vertrag, in dem dem Darlehensnehmer ein bestimmter Geldbetrag zur Verfügung gestellt wird.

Unter Tilgung versteht man im weitesten Sinne die Rückzahlung einer Schuld an einen Gläubiger.

Begleicht der Darlehensnehmer die Restschuld des Vertrages spricht man von Darlehenstilgung. Bei Tilgungen in Raten hat sich der Schuldner an einen vorab festgelegten Tilgungsplan zu halten.


DCF-Verfahren

Abkürzung für Discounted Cash Flow-Verfahren

Das Verfahren beruht auf abgezinsten Barwerten und ist finanzmathematisch dem Ertragswertverfahren nach ImmoWertV gleichzusetzen. In beiden Verfahren werden die zukünftigen Erträge auf den heutigen Stichtag abgezinst. Bei dem Verfahren nach ImmoWertV werden jedoch gleichbleibende Erträge angenommen, während bei dem DCF-Verfahren die Perioden einzeln betrachtet werden. Dabei werden Einnahmen und Ausgaben einschließlich Fehlbeträge / Investitionen gleichermaßen erfasst.

Der Zeitraum umfasst in der Regel 10 Jahre. Die restliche Nutzungsdauer wird dann im vereinfachten Ertragswertverfahren berechnet.

Das Verfahren wird ausschließlich bei Renditeobjekten angewendet. Der Kapitalwert der Investition ergibt sich durch Diskontierung der jährlichen Zahlungsströme (Cash Flow) bezogen auf den Stichtag der Bewertung und Abzug des Anfangskapitals.

Es erleichtert wegen seiner Transparenz die Beurteilung von Investments und ist daher vor allem für Investoren von Bedeutung.


Denkmalschutz

Der Eigentümer eines Gebäudes mit Denkmalschutz unterliegt besonderen Genehmigungsvorbehalten (Umbau, Nutzungsänderungen), sowie erhöhten Instandhaltungen, die sich aus der besonderen Bauweise aber auch aus der Verpflichtung zum Erhalt des Gebäudes ergeben. Neben den Nachteilen können sich jedoch auch Vorteile ergeben, wie zum Beispiel höhere bauliche Ausnutzung des Grundstücks.

Die Bewertung von Baudenkmälern erfolgt nach den gleichen Verfahren der ImmoWertV wie Sach- und Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren dürfte in der Regel nicht anwendbar sein, da wegen der Besonderheit des Objektes in der Regel keine geeigneten Vergleichsfälle zur Verfügung stehen dürften.

Bei der Bewertung sind die Vor- und Nachteile, die sich aus dem Denkmalschutz ergeben, gegeneinander abzuwägen. Den Besonderheiten wie Beibehaltung unwirtschaftlicher Grundrisse, Bauweise, übermäßiger Reparatur- und Instandhaltungsaufwand wird durch entsprechend erhöhten Ansatz bei den Herstellungskosten, Instandhaltung und Bewirtschaftungskosten Rechnung getragen.

Bei der Bewertung ist auch hier in der Regel von einem ungeminderten Bodenwert auszugehen. Denkmalschutzgebäude können oft nicht wirtschaftlich angemessen genutzt werden, der sonst übliche Abbruch und Ersatz durch einen Neubau scheidet aus. Da diese geringere Nutzung auf Dauer hinzunehmen ist, kann für die Bewertung die Einführung eines gedämpften Bodenwerts sinnvoll sein.

Für Baudenkmäler stehen u. U. Fördermittel zur Verfügung, die bei der Bewertung zu berücksichtigen sind.


Dienstbarkeit

Belastung eines Grundstückes zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes (§1018 ff. BGB). Dienstbarkeiten belasten das Grundstück hinsichtlich seiner Nutzungsrechte und werden in das Grundbuch Abteilung II eingetragen. Das Gesetz unterscheidet zwischen drei verschiedenen Formen:

  1. Grunddienstbarkeit
  2. beschränkt persönliche Dienstbarkeit
  3. Nießbrauch

Die Belastung kann zugunsten einer Parzelle oder einer bestimmten Person erfolgen.


Disagio

Unterschiedsbetrag zwischen dem Nennwert (Höhe) und der tatsächlichen Auszahlungssumme eines Darlehens. Das Disagio (Damnum) wird im Darlehensvertrag zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart. Es mindert die regelmäßig wiederkehrende Zinsbelastung, nicht jedoch den effektiven Jahreszins. Man spricht von einem im voraus gezahlten Zinsbetrag.


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Eigenbedarfskündigung

Ein Mietverhältnis kann bei den in § 564b BGB (berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung) aufgeführten Gründen ordentlich vom Vermieter gekündigt werden, dazu zählt nach Abs 2 Ziff 2. auch eine benötigte Eigennnutzung der Räume. Gründe können dafür sein: Verlegung des Arbeitsplatzes, Veränderung persönlicher Verhältnisse, Kündigung anderer Mieträume u.a.


ENEG

Dieses Gesetz dient der Umsetzung der Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2002 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Ausfertigungsdatum: 22.07.1976. Das Energieeinsparungsgesetz wurde am 1. September 2005 neugefasst und durch Artikel 1 des Gesetzes vom 28. März 2009 geändert.


ENEV

Die Energieeinsparverordnung ist ein Teil des deutschen Baurechts. In ihr werden bautechnische Standardanforderungen zum effizienten Betriebsenergieverbrauch von Gebäuden vorgeschrieben.

Mit der EnEV wird in der zusammenfassenden Betrachtung von Gebäude- und Anlagentechnik der jährliche Primärenergiebedarf eines Gebäudes ermittelt und begrenzt.

Die Energieeinsparverordnung 2002 löste die Wärmeschutzverordnung (WSchV) und die Heizungsanlagenverordnung (HeizAnlV) ab.


Entwicklungszustand

Für die Bewertung eines Grundstückes ist der Zustand des Grundstückes von entscheidender Bedeutung. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unterscheidet Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land.


Erbbaurecht

Das Erbbaurecht gehört zu den grundstücksgleichen Rechten. Gemäß Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) ist es ein veräußerbares und vererbliches Recht, an einem Grundstück auf oder unter der Oberfläche Bauwerke zu errichten und zu haben. Als Bauwerk im Sinne des § 1 Abs. 1 ErbbauVO muss es sich dabei nicht um ein Gebäude handeln. Darunter zu verstehen sind alle baulichen Maßnahmen oder Veränderungen zur Nutzung des Grundstückes (z.B. Verkehrsanlagen, Sportplätze). Eigentümer des Bauwerkes ist der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber). Für die Bewertung ist zu unterscheiden, ob das Eigentum des Erbbauberechtigten (bauliche Anlagen) oder der Wert des Grundstückes (belastet mit einem Erbbaurecht) zu ermitteln ist.


Erbbauzins

Regelmäßig wiederkehrende Zahlungen / Leistungen, die der Erbbauberechtigte für die Dauer des Erbbaurechtes an den Grundstückseigentümer zu entrichten hat.


Erschließung

Gesamtheit aller Maßnahmen, die der Ver- und Entsorgung eines Grundstückes dienen. Eine ausreichende ist Voraussetzung für die bauliche Nutzung eines Grundstückes. Dazu gehören Lage an einer öffentlichen Straße, Versorgung mit Wasser und Strom sowie Entsorgung (Kanalistiaon).


Erschließungsbeiträge

Diese Beiträge werden von der Gemeinde erhoben, um den finanziellen Aufwand für ein zu bebauendes oder umzuplanendes Gebiete zu decken (öffentliche Straßen/Wege, Grünflächen sowie Versorgungsleitungen Elektrizität, Gas, Wasser/Abwasser).

Die Höhe der Erschließungsbeiträge werden von der Gemeinde durch Satzung bestimmt, und muss vom jeweiligen Grundstückseigentümer entrichtet werden. Rechtsansprüche des Eigentümers auf Erschließung eines bestimmten Grundstückes bestehen jedoch nicht.


Erschließungsvertrag

Die Kosten für die erstmalige Erschließung wie Straßenbau, Ver- und Entsorgung werden auf den Eigentümer zum Zeitpunkt der Erschließung umgelegt, der Gemeindeanteil beträgt 90%, es sei denn die Gemeinde hat durch einen städtebaulichen Vertrag und in Verbindung mit einer kommunalen Satzung einen anderen Kostenschlüssel festgelegt oder die Erschließungslast vollständig einem Dritten übertragen. (Erschließungsvertrag, z.B. im Rahmen einer Baulandentwicklung). Die Freilegungskosten (z.B. Abbruchkosten) sind vom Eigentümer zu übernehmen.


Ertragswert

Der Ertragswert eines Objektes ergibt sich aus der Summe aller nachhaltig erzielbaren Erträge. Er wird nach § 17 ImmoWertV ermittelt

  1. aus dem Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag; der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder

  2. aus dem kapitalisierten Reinertrag und dem Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).

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Fiktives Baujahr

Die Sachwertrichtlinie SW-RL verwendet den Begriff "fiktives Baujahr" nicht. Er ist jedoch gebräuchlich im Fall der Modernisierung von Gebäuden. Bei einer Modernisierung geht man davon aus, dass sich das Gebäude anschließend in einem entsprechend jüngeren Zustand präsentiert und sich die Restnutzungsdauer verlängert. Bei einer modifizierten Restnutzungsdauer nach Anlage 4 der SW-RL "verjüngt" sich das Gebäude somit fiktiv. Das Gebäude ist dann vergleichbar mit einem ähnlichen Gebäude, das entsprechend später erbaut wurde. Das neu angenommene Baujahr wird als "fiktives Baujahr" bezeichnet.


Flächennutzungsplan

Amtliche Darstellung der geplanten städtebaulichen Entwicklung eines Gemeindegebietes. Der Flächennutzungsplan ist eine unverbindliche, vorbereitende Bauleitplanung gemäß § § 5-7 Bundesbaugesetz (BauGB). Aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes kann kein Anspruch auf Baurecht abgeleitet werden.


Flur

Die Gemarkungen sind in Flure untergliedert, Flure sind wiederum unterteilt in Flurstücke als kleinste Bezugseinheit. Die Flur besteht somit aus mehreren Flurstücken.


Flurstück

Ein Flurstück stellt die unterste Teilungseinheit dar, die vermessungstechnisch erfasst wird. Flurstücke sind nummeriert und haben eine exakt definierte Größe. Zur genauen Bezeichnung eines Flurstückes gehören Grundbuchamt oder Vermessungsamt, Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer.


Freilegungskosten

Bei Grundstücken mit älterer Bausubstanz sind die Altbauten zu beseitigen um einer Neubebauung Platz zu machen. Unter Freilegungskosten versteht man in erster Linie die Abbruchkosten für die vorhandenen baulichen Anlagen. Sie beinhalten aber auch in weiterem Sinne die Kosten für die Ablöse eventuell noch bestehender Mietverträgen oder Nutzungsrechten.


G


Gemarkung

Sie stellen flächenbezogene Bezirke der Vermessungsämter dar. Die Gemarkungsgrenzen sind historisch gewachsen und vielfach topographisch oder siedlungsgeographisch bedingt. Die Gemarkungen werden unterteilt in Flure, die kleinste Einheit bilden Flurstücke. Grundstücke können aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Flurstücke werden auf Antrag oder von Amts wegen gebildet.


Gemeinbedarfsflächen

Sind öffentliche Flächen wie z.B. Verkehrsflächen, Grünanlagen(öffentliche), Rathaus, Feuerwehr, Polizei, die der Allgemeinheit auf Dauer dienen. Gemeinbedarfsflächen werden durch die Nutzung oder in Bebauungsplänen festgelegt ( § 4-7 BauNVO). Der Verkehrswert von Gemeinbedarfsflächen lässt sich nicht nach den herkömmlichen Verfahren bestimmen, da diese Flächen nicht am gewöhnlichen Grundstücksverkehr teilnehmen.


Geschossfläche

Die Geschossfläche (GF) berechnet sich nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen. (s.§ 20 BauNVO). Nicht hinzugerechnet werden üblicherweise Balkon und Terrassen sowie untergeordnete Bauteile und bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind. Was Vollgeschosse sind bestimmt sich nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften. In der Regel zählen zu Vollgeschossen alle oberirdischen Geschosse, die für den Aufenthalt (Wohnen/Arbeiten) von Personen geeignet sind. Unter bestimmten Voraussetzungen können Flächen in Kellergeschossen und Dachgeschossen zur Geschossfläche hinzugerechnet werden. ( s. hierzu Festsetzungen in Bebauungsplänen und jeweilige landesrechtliche Vorschriften). Auskünfte erteilen die jeweiligen Bauämter der Gemeinden oder Landkreise.

Abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen können bei der Grundstücksbewertung die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (die nicht als Vollgeschosse gelten), einschließlich der zu ihnen gehörenden Sanitär- und Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mit gerechnet werden, wenn sie entsprechend ausgebaut sind, der wirtschaftlichen Nutzung des Gebäudes dienen und nicht von untergeordneter Bedeutung sind.


Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist eine Verhältniszahl, die als Kennzahl für das Maß der baulichen Nutzung fungiert. (BauNVO §§ 17 und 20). Sie stellt das Verhältnis von Geschossfläche (GF) zu Grundstücksfläche dar. Je größer die GFZ, desto höher ist das Maß der baulichen Nutzung und somit der Wert des Grundstückes. Der Bodenwert wird daher zumeist in Abhängigkeit von der GFZ angegeben, für eine abweichende GFZ liegen Umrechnungsfaktoren vor. In ländlichen Gemeinden mit zumeist niedriger GFZ kann der Bodenwert unabhängig vom Maß der baulichen Nutzung sein.


Grundakte

Die Grundakten werden bei den Grundbuchämtern geführt, sie enthalten alle Urkunden, auf die sich die Eintragungen im jeweiligen Grundbuch begründen. Die Grundakten haben für die Dokumentation des Grundbuchinhaltes eine wichtige Bedeutung.

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